Manche Mieter kennen das: Der Vermieter kündigt plötzlich an, „mal eben“ die Wohnung besichtigen zu wollen – ohne konkreten Anlass. Aber: Darf er das überhaupt?
Die klare Antwort lautet: Nein, nicht ohne Grund. Als Mieter hast du das Recht auf Privatsphäre und Schutz deiner Wohnung. Hier erfährst du, was erlaubt ist – und was nicht.
Grundsatz: Die Wohnung gehört dir – nicht dem Vermieter
Mit Abschluss des Mietvertrags übergibt der Vermieter die Wohnung zur ausschließlichen Nutzung an dich. Das bedeutet:
Ohne triftigen Grund und ohne Ankündigung darf er deine Wohnung nicht betreten.
Diese Regel ergibt sich aus dem BGB (§ 535) und wird durch das Grundgesetz (Art. 13 GG – Unverletzlichkeit der Wohnung) gestützt.
Besichtigung „einfach so“? Nicht erlaubt
Ein Besichtigungsrecht besteht nur in begründeten Ausnahmefällen, z. B.:
- geplanter Verkauf der Wohnung (Besichtigung mit Kaufinteressenten)
- Neuvermietung nach Kündigung (Besichtigung mit Nachmietern)
- konkrete Anhaltspunkte für einen Schaden (z. B. Wasserleck)
- gesetzliche Prüfpflichten (z. B. Rauchmelderkontrolle)
Reine Neugier, Kontrollbesuche oder „regelmäßige Sichtkontrollen“ sind nicht zulässig.
Was darf der Vermieter?
Wenn ein legitimer Grund vorliegt, gelten folgende Regeln:
- Ankündigung mit Vorlaufzeit: Mindestens 24–48 Stunden vorher, schriftlich oder mündlich mit Terminabsprache.
- Angemessene Uhrzeit: Werktags zwischen 10 und 18 Uhr (außer du stimmst einer anderen Zeit zu).
- Nur mit deinem Einverständnis: Du darfst alternative Termine vorschlagen – aber nicht unbegründet verweigern, wenn der Grund rechtlich besteht.
Was tun, wenn der Vermieter unangemeldet kommt?
- Nicht öffnen – du musst ihn nicht hereinlassen.
- Höflich, aber bestimmt ablehnen: „Ohne konkreten Grund und Termin bitte ich, von einem Besuch abzusehen.“
- Alles schriftlich bestätigen lassen, wenn er trotzdem Besichtigung fordert.
- Bei wiederholten Versuchen: schriftliche Abmahnung senden und ggf. rechtlichen Rat einholen.
Heimliches Betreten = Hausfriedensbruch
Wenn der Vermieter ohne dein Wissen oder ohne deine Erlaubnis die Wohnung betritt (z. B. mit Zweitschlüssel), macht er sich strafbar:
§ 123 StGB – Hausfriedensbruch
Das kannst (und solltest) du anzeigen – denn es handelt sich um einen klaren Rechtsverstoß.
Fazit
Der Vermieter darf die Wohnung nicht einfach betreten oder besichtigen, wenn kein sachlicher Grund vorliegt. Du hast ein Recht auf Ruhe, Privatsphäre und Schutz deiner vier Wände.
Merke: Freundlich bleiben – aber deine Rechte kennen und durchsetzen. Wenn du unsicher bist, hilft ein Gespräch mit dem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht weiter.
Tipp: Wenn du möchtest, kann ich dir ein Muster für eine höfliche, aber bestimmte Antwort an den Vermieter schreiben – sag einfach Bescheid.